Ingatlannal kapcsolatos jogi, és műszaki fogalmak

JOGI FOGALMAK

Ingatlan Adásvétel

Nem más, mint a dolog tulajdonának vételár ellenében történő átruházása. Alapvető adattartalma: ki adta el, kinek adta el, mit adott el, mennyiért adta el. Az eladó fő kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan birtokba adása a vevőnek. A vevő ezzel szemben a dolog átvételére, és vételár megfizetésére köteles. Ingatlanok adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges, valamint a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak, vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie. E nélkül a földhivatal nem jegyzi be a vevő tulajdonjogát.

Ingatlan adásvételi szerződés tartalma

Az adásvételi szerződésnek egyebek mellett tartalmaznia kell:

• a felek adatait (magánszemély esetében: családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, személyi azonosító számát; statisztikai számjellel rendelkező szervezet esetében: annak megnevezését, székhelyét, törzsszámát, bírósági, ill. cégbírósági bejegyzésének számát),
• az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi száma),
• a szerződő felek állampolgárságára vonatkozó nyilatkozatát,
• az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akarat nyilvánítását,
• az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését,
• a szerződéskötés helyét és idejét,
• több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, ill. a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon.

A szerződésben célszerű rögzíteni a vételár mellett a fizetés ütemezését, a teljes vételár kifizetésének határidejét, a  birtokba adás időpontját, a vételárba beszámított, és az ingatlanban maradó tartozékokat és ingóságokat.

Ingatlan Ajándékozás

Az ajándékozási szerződésben megajándékozott ingyenesen - ellenérték fizetése nélkül - szerez tulajdont. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést írásba kell foglalni, s a tulajdonszerzéshez - az adásvételhez hasonlóan - ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ezért a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a kellékeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartási törvény a bejegyzésre alkalmas okiratokra előír. Célszerű utalni a felek között fennálló esetleges rokonsági kapcsolatra is, mert ez a tény az illeték mértékét befolyásolja.

Ingatlan Csere

A csereszerződésben a felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerződés annyiban különbözik az adásvételtől, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevő sem vételárat fizet, hanem a saját tulajdonjogának átruházását vállalja. Az érintett Földhivatalok csak egyszerre jegyzik be az új tulajdoni jogosultságokat.

Elidegenítési és terhelési tilalom

Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza. A tilalom alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen alapulhat, célja, hogy más személynek az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog, vételi jog, öröklési szerződés) biztosítsa.

Előleg

Az adásvételi szerződésben a felek megállapodhatnak abban, hogy a vevő a vételárat a szerződésben megjelölt időpontokban és részletekben fizeti meg. Az előleget (vételárrészletet) a teljes vételárba be kell számítani, s amennyiben a szerződés utóbb mégis meghiúsul a már megfizetett előleg visszajár.

Foglaló

Az adásvételi szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül a vevő foglalót adhat. A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik (a szerződésben kifejezetten meg kell jelölni, hogy a vevő a pénzösszeget foglalóként és nem előlegként adta). Amennyiben a szerződést teljesítik, a foglalót a vételárba be kell számítani, ha pedig a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulása esetén, a meghiúsulásért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni. (Ha a vevő hibájából hiúsul meg a szerződéskötés, akkor az eladónak az átadott foglalót nem kell visszafizetnie, ellenkező esetben, ha az eladó hibájából hiúsul meg az ügylet, a vevő a foglaló kétszeresét követelheti vissza.) 

Hagyaték

A hagyaték az elhunyt embernek (örökhagyónak) a vagyona, amely a halálával az örökösökre száll át. A hagyatékba tartoznak az örökhagyót megillető, pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok és kötelezettségek.

Haszonélvezet

Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, és hasznait szedheti.

Haszonélvezeti, használati érték

Ha a haszonélvezeti, használati jog a jogosult életének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani: ha a vagyoni értékű jog jogosultja 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese, ha 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa, ha 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa, ha 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese. A vagyoni értékű jogok egyévi értékéül az ezzel terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének egy huszad részét kell tekinteni. A meghatározott időre szóló haszonélvezet, használati jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a fentiek szerint meghatározott életkor szerinti többszörösét.  

Ingatlan, vagyoni jog értékesítéséből származó jövedelem adózása

Az APEH szakemberei tájékoztató anyagot készítettek az ingatlan (föld, földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog) és a vagyoni jogok (haszonélvezet, használat, földhasználat, bérleti jog) értékesítéséből származó jövedelemmel kapcsolatos személyi jövedelemadózási szabályokról. Az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után, amelyet főszabályként a bevétellel szemben elszámolható és levonható költségek alapján kell meghatározni, 20% személyi jövedelemadót kell fizetni

Ingatlan

Ingatlannak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az egyik helyről a másikra az állag sérelme nélkül nem helyezhetők át. Az ingatlanok kapcsán a Ptk. a földről, telekről és az épületről, beszél.

Ingó dolgok

Ingó dolognak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az állag sérelme nélkül az egyik helyről a másikra áthelyezhetők.

Jelzálogjog

A zálogjog olyan, a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít.

Illeték kiszabás

Az illetékekről szóló törvény szabályai szerint kiszabás alapján pénzzel kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket (ideértve az illetékelőleget is, meghatározott esetben az eljárási illetéket, valamint a bélyeges űrlappal vagy illetékbélyeggel megfizetni elmulasztott illetéket). Kiszabás esetén az illeték összegét a rendelkezésre álló adatok alapján az illetékhivatal állapítja meg. Az illetékelőleg és az illeték összegét (ideértve a mulasztási bírságot és az ingatlan-nyilvántartási eljárás illetékét is) az illetékhivatal fizetési meghagyásban közli. Az illeték alapjául szolgáló értéket az illetékfizetésre köteles fél jelenti be a jogügylet, hagyaték bejelentésekor vagy az illetékhivatal felhívására.

Köteles rész

A Köteles rész az elhunyt legközelebbi hozzátartozói számára meghatározott mértékű részesedést biztosít akkor is, ha az örökhagyó élők közötti jogügylettel vagy végintézkedéssel vagyonát, vagy annak túlnyomó részét más személy (személyek) részére juttatta.

Köteles részre jogosultak

Köteles rész illeti meg az örökhagyó leszármazóját, házastársát, továbbá szülőjét, ha az örökhagyónak törvényes örököse, vagy végintézkedés hiányában az lenne. Köteles rész címén a leszármazót és a szülőt annak fele illeti, ami neki törvényes örökösként jutna. Ha a házastársat, mint törvényes örököst haszonélvezeti jog illetné meg, az ő köteles része a haszonélvezeti jog korlátozott mértéke. Abban az esetben azonban, amikor a házastárs törvényes örökösként nem haszonélvezetet örökölne, köteles-részül őt is a törvényes örökrészének a fele illeti meg.

Lakástulajdon szerzése esetén a vagyonátruházási illeték

Alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4%.

Öröklés

Az öröklésnek két fajtáját különböztethetjük meg. Végintézkedés hiányában a törvényes öröklés szabályait kell alkalmazni. Ennek alapján - az alábbi sorrendben - az elhalt személy leszármazói, házastársa, ezek hiányában pedig a felmenői örökölnek. Ha az örökhagyó után leszármazók és túlélő házastárs is marad, az ingatlan tulajdonjogát a leszármazó(k) örökli(k), a házastárs pedig - özvegyi joga alapján - holtig tartó haszonélvezetre jogosult. (Az özvegyet megillető haszonélvezeti jog újabb házasságkötéssel megszűnik!) Az örökhagyó végintézkedése alapján, a törvényes öröklés szabályaitól eltérően lehet a hagyaték - így a hagyatékba tartozó ingatlan - jogi sorsát rendezni.

Széljegy

A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja.

Telki szolgalom

Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös más hasonló célra lehet alapítani. Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon. A telki szolgalom létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

Tulajdonjog fenntartása

Az eladó az adásvételi szerződés megkötésekor tulajdonjogát írásban, a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja. (Ha az átadás/birtokba adás nem vezet a tulajdonjog megszerzéséhez, akkor az eladó tulajdonjogának fenntartásáról beszélünk). A vételárhátralék megfizetésével egyidejűleg az eladó köteles - külön nyilatkozattal - a vevő tulajdonszerzéséhez hozzájárulni.

Visszterhes vagyonátruházási illeték ingatlannál

Az illetéket a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, tartási, életjáradéki, vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén pedig a megszerzett vagyon forgalmi értéke után kell kiszabás alapján pénzzel megfizetni. Az illeték mértéke (lakás kivételével) 4 %.

Foglaló

A foglaló a szerződést biztosító mellékkötelezettség. A szerződés beteljesedését szolgálja. A foglalót mindig a vevő adja. Fontos a szerződésben egyértelműen és pontosan megnevezni az átadott pénzösszeg foglaló jellegét. A foglalót a vételárba be kell számítani, ha a szerződést teljesítik. Ha a szerződés a vevő hibájából nem teljesedik be, az átadott foglalót elveszíti. Ha az eladó hibájából történik a szerződés meghiúsulása, akkor az eladó a kapott foglaló kétszeresét köteles megfizetni. Amennyiben a szerződés mindkét fél hibájából szűnik meg, vagy egyik fél sem felelős, vagy közös megegyezéssel bontják fel, akkor a foglaló visszajár. A foglaló mértékét a szerződő felek határozzák meg, de általában a vételár 5-20 %-a szokott lenni. 20%-nál magasabb összegű foglaló esetén a foglalót elbukó fél bírósághoz fordulhat túlzott mértékű foglaló megállapítása és mérséklése érdekében, amit a bíróság feltehetően mérsékelni fog.

Vagyoni értékű jog

Vagyoni értékű jognak tekinthetők a pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok (tartós földhasználat, haszonélvezeti, használati jog, bérleti jog, telki szolgalom, üdülőhasználati jog).

Előleg

Fontos a szerződésben pontosan és egyértelműen meghatározni, hogy mikor esik szó előlegről és mikor foglalóról. A foglalóval ellentétben az előleg nem szerződést biztosító mellékkötelezettség, hanem előrefizetés. Jelképes értékű. Ha a szerződés megkötése meghiúsul, az előleg teljes összege visszajár.

Az ingatlan adásvétel költségei

A Polgári Törvénykönyv alapján és a kialakult gyakorlat szerint:
- Az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket. Például jelzáloggal biztosított tartozások kifizetése, stb. Továbbá (5, ill. 15 évesnél korábbi szerződés esetén) adófizetési kötelezettsége is van.
- A vevő viseli a szerződéskötési költségeket (ügyvédi munkadíj, stb.), a visszterhes vagyonátruházási illetéket, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségeit. A felek közös megegyezés alapján eltérhetnek a fenti költségvetési szabályoktól

Haszonélvezeti jog

A haszonélvezet elterjedt lakáshasználati forma, amelyet leggyakrabban az örökhagyó túlélő házastársa számára alapítanak törvény alapján, de a jogfenntartást lakhatásuk biztosítására az ingatlant ajándékozó szülők és azok az - elsősorban idősebb - volt főbérlők is alkalmazzák, akik ilyen módon vásárolták meg bérleményeiket gyermekük, unokájuk nevére az önkormányzatoktól. A lakástulajdonra vonatkozó haszonélvezet általában holtig tart, ha nem, akkor kikötik annak időtartamát.

A haszonélvezet tényét az ingatlan tulajdoni lapján fel kell tüntetni. A jog csak a haszonélvezőre vonatkozik, tehát nem örökölhető, és nem adható el. A haszonélvezeti jog ugyanakkor bizonyos tekintetben "erősebb" a tulajdonjognál: a tulajdonos ugyan eladhatja tulajdonát, de ha a haszonélvező nem mond le használati jogáról, akkor számára a korábbi feltételeket az új tulajdonosnak is biztosítania kell. A lakás havi fenntartási költségeit a haszonélvezőnek kell viselnie, de a házfelújítást, vagy egyéb, a társasházi tulajdont terhelő kiadást a tulajdonosnak kell megfizetnie.

Ha haszonélvezeti jog van az ingatlanon

Amennyiben az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, általában a haszonélvező is szerződő félként szerepel, aki ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. Ilyenkor a tulajdonost állageladónak, a haszonélvezőt haszonélvezeti eladónak nevezzük. A haszonélvező egy vagyonértékű jogot ad el. Vigyázat! A lemondása nem szükséges a szerződés érvényességéhez, viszont akkor élete végéig használhatja az ingatlant, lakhat abban.

Jelzálogjog

Ingatlant csak jelzálogjog alapítása útján lehet elzálogosítani. Semmis az a zálogszerződés, amely a jelzálogjog jogosultját a zálogtárgy birtoklására, használatára vagy hasznai szedésére jogosítja fel. Jelzálogjogot szerződéssel csak pénzben meghatározott követelés biztosítására lehet alapítani. Jelzálogot csak ötezer forint vagy ezt meghaladó összegű pénzbeli követelés biztosítására lehet alapítani. Jelzálogjog alapításához a zálogszerződés írásba foglalása és a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Az ingatlan-nyilvántartásban a jelzálogjoggal biztosított követelés összegét, valamint azoknak a járulékoknak és költségeknek a mértékét, illetőleg keretét is fel kell tüntetni, amelyekre a jelzálogjog kiterjed. A jelzálogjoggal biztosított követelés csökkenése vagy megszűnése az ingatlan-nyilvántartásban levő bejegyzés tartalmára tekintet nélkül kihat a jelzálogjogra. Jogszabály meghatározhatja azokat a követeléseket, amelyeknek biztosítására a jelzálogjog a zálogtárgyat az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés nélkül is terheli; az ilyen követeléseket a bejegyzett jelzálogjogokat megelőző sorrendben kell kielégíteni. Ha a felek meghatározott tartós jogviszonyból keletkező követeléseket kívánnak jelzálogjoggal biztosítani, az ingatlan- nyilvántartásban a jogviszonyt és azt a legmagasabb összeget kell feltüntetni, amelyen belül a jelzálogjog a követeléseket biztosítja. Ha a jogviszonyba új kötelezett lép, a jelzálogjog a jogviszonyból korábban létrejött követeléseken felül azoknak a követeléseknek is biztosítékául szolgál, amelyek a jogviszonyból az új kötelezett terhére keletkeztek. A jelzálogjog a kötelezett tulajdonában álló, az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlant, illetőleg az egész tulajdoni illetőséget terheli. Az elvált termésre a jelzálogjog nem terjed ki, kivéve, ha azt már az elválás előtt végrehajtás alá vonták. Ha a tulajdonos vagy harmadik személy a jelzálogjog tárgyának épségét veszélyezteti, a jelzálogjog jogosultja a veszélyeztető cselekmény eltiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését kérheti.

Ha jelzálogjog van az ingatlanon

Ha az ingatlant jelzálog terheli, az nem zárja ki az adásvételi szerződés érvényességét. A gyakorlat szerint az eladó vállalja, hogy bizonyos időn belül tehermentesíti az ingatlant, vagy a vevő az eljáró ügyvédnek adja át a tehermentesítéshez szükséges vételárrészt. Mindenképp foglaljuk bele a szerződésbe, hogy a terhek milyen összegűek és milyen módon, ki fogja teljesíteni őket.

Tulajdoni lap

Az ingatlan-nyilvántartás gazdasági és jogi céljának megfelelően a tulajdoni lap az ingatlan lényeges adatait, valamint az ingatlanra vonatkozó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket tanúsítja.

Fekvés

Fekvésnek nevezzük a helység (község, város) területének hatósági határozattal elhatárolt különböző rendeltetésű részeit: belterület (B), külterület (K), zártkert (Z).
Belterületek általában a lakóterületek, az ipartelepek, az üdülőtelepek, továbbá mindazok a területek, amelyeket az illetékes hatóság belterületnek kijelölt (pl. fejlesztésre kijelölt külterületi település). A belterület határvonalát a helyi önkormányzat határozattal állapítja meg. Egy községben általában csak egy belterület van. Nagyobb területű községekben, ha a község területén több helyen található önálló település, az illetékes szerv határozatától függően több belterület is lehet. Ilyen esetben azt a belterületet, ahol az önkormányzat székhelye (polgármesteri hivatal) van, központi belterületnek nevezzük. 
A helységnek a belterület határán kívül eső része a külterület, amely mező- és erdőgazdasági termelés céljára szolgál. A mezőgazdaság ún. szocialista átszervezése idején a külterület legnagyobb része állami gazdaságok és mezőgazdasági termelőszövetkezetek használatába került. 
Egyes községekben a külterület egy része különböző okok miatt (domborzati viszonyok, vegyes kultúrájú kisebb területek stb.) nem alkalmas nagyüzemi művelés céljára. Ezek a földrendezési jogszabályok által a nagyüzemi művelés alól felszabadított területek a zártkertek. Egyes nagyobb határú községekben gyakran kettő, esetleg több önálló zártkerti területet is kialakítottak. 
Jogszabályi változás miatt ma már új zárkerteket nem jelölnek ki. A meglévő zártkerti ingatlanokat további intézkedésig változatlan módon ún. különleges külterületi ingatlanként kell nyilvántartani.

Helyrajzi szám

Az ingatlan-nyilvántartásban minden önálló ingatlant külön helyrajzi számmal jelölnek meg. Valamely községen belül egy helyrajzi szám csak egyszer fordulhat elő. 
A helyrajzi számozást községenként (városonként, városi kerületenként) kell végezni. A belterület, ill. a volt zártkert határán belül fekvő földrészletek együttesen belterületi, ill. különleges külterületi egységet alkotnak. Amennyiben valamely község határán belül több különálló belterület, vagy több zártkert van, a helyrajzi számozás szempontjából mindegyiket önálló egységként kell kezelni.
Budapest és néhány megyei jogú város földrészleteit kerületenként elkülönítve kell helyrajziszámozni. A számozást az I. kerület földrészleteinél 1-gyel kezdik, a II. és a többi kerület földrészleteinek számozását az előző kerületekben felhasznált helyrajzi számok után - szükség szerinti mennyiségű számjegy kihagyásával - folytatják.
A külterületi földrészletek helyrajzi számozása során, azokkal együtt a belterületek és a zártkertek is - mint különálló egységek - elhelyezkedésük sorrendjében nullás számokat kapnak. 01-gyel minden esetben a belterületet - több belterület esetén a központi belterületet - jelölik.

A művelési ágak fajtái 
1. Szántó
Szántó művelési ágban tartják nyilván azt a területet, amely általában szántóföldi művelés alatt áll, attól függetlenül, hogy ideiglenesen parlagon hagyják. 
  
2. Rét (R)
Fűtermését rendszeresen kaszálják, esetenként, pl. aszályos időszakban legeltetik. 
  
3. Legelő (L) 
Fűtermését rendszeresen legeltetéssel hasznosítják. Nem változtatja meg a legelő művelési ágát, ha esetenként kaszálják (csapadékos időjárás esetén). Legelőként tartják nyilván azokat a füves területeket is, amelyeket nem legeltetnek rendszeresen, de egyéb mezőgazdasági célra sem hasznosítanak. 
  
4. Szőlő ($)
Főnövény a szőlő. Nem változtat a művelési ágon, ha a sorközökben zöldtrágyanövényt termesztenek. A nagyüzemi szőlők telepítésének főirányát a nyilvántartási térképen feltüntetik. 
  
5. Kert (K)
Kert művelési ágban tartják nyilván a zöldséggel, virággal - esetleg gyümölcsfával, szőlővel vegyesen is - hasznosított területet. 

6. Gyümölcsös (Gy)
Termesztett főnövény a gyümölcsfa, ill. gyümölcsbokor. Gyümölcsösnek minősülnek a legalább két gyümölcsfasorból álló pászták, valamint a gyümölcsfaiskolák alanytelepei. Az egy gyümölcsfasor által elfoglalt területeket abban a művelési ágban tartják nyilván, amelynek területén a fasor áll. Ha a fasor művelés alól kivett területen áll, akkor ilyen területként kell nyilvántartani.

7. Nádas (N)
Nádas művelési ágban tartják nyilván azt a területet, amelyen ipari, építési vagy mezőgazdasági felhasználásra alkalmas nád vagy gyékény terem. A mélyfekvésű, vizenyős területeket, amelyeken nád és gyékény csak szórványosan fordul elő, művelés alól kivett területnek minősítik (mocsár). 
  
8. Erdő (E)
Erdő művelési ágban kell nyilvántartani az 1500 m2-t elérő vagy azt meghaladó nagyságú alábbi területeket:

• az erdő jellegű faállománnyal borított területeket,
• a faállománnyal átmenetileg nem borított területeket, amelyeken erdőfelújítási előkészítő munka folyik,
• a faállománnyal körülzárt tisztásokat, amelyek más műveléssel gazdaságosan nem hasznosíthatók,
• az erdészeti csemetekerteket,
• a külterületi parkokat, arborétumokat,
• az erdei nyiladékokat, a nem állandó jellegű fakitermelő utak területét, valamint az erdő területén áthaladó vezetékek védősávjának területét,
• folyók árterületén a faállománnyal borított területeket,
• a bányaszolgalommal érintett, fával borított biztonsági övezetek területét,
• a legalább négy sor fából álló fasorok, valamint a mező- és hóvédő erdősávok területét.

A három vagy kevesebb sorból álló fasorok által elfoglalt területeket abban a művelési ágban tartják nyilván, amelyen a fasor áll.
9. Fásított terület
Fásított terület  művelési ágban kell nyilvántartani a 400 m2-t elérő, 1500 m2-nél kisebb kiterjedésű erdő  (facsoport)  által elfoglalt területet.

10. Halastó
Halastó művelési ágban tartják nyilván azokat a területeket, amelyeket haltenyésztésre használnak. Ide tartoznak a haltenyésztésre szolgáló mesterséges tó és tartozékai: a teleltető és ivadéknevelő tó, a táp- és levezető csatornák, gátak és a kiszolgáló épületek területei.  

11. Művelés alól kivett terület (kivett)
Művelés alól kivett területként kell nyilvántartani a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt nem álló, ill. az arra alkalmatlan területeket.

Lakás: 
Az ingatlanforgalomban nincs egységes lakásfogalom. Eltérő a meghatározás a bérbeadásnál, az adó és illetékfizetésnél. A lakás - a szükséglakás kivételével - minden esetben több helyiségből áll. Ezek rendeltetésüknél fogva lehetnek lakóhelyiségek (lakószoba, hálófülke, hall, étkező, lakóelőtér), főzőhelyiségek (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségek (fürdőszoba, mosdó, zuhanyzófülke, WC), közlekedési helyiségek (előszoba, előtér, zárt veranda, átjáró, belépő, szélfogó) és tárolóhelyiségek (éléskamra, lomkamra, öltöző, gardrób). Az Ltv. alkalmazása szempontjából lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a helyiségei, közművesítettsége, a melegvíz-ellátása és fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba sorolható (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli).

Lakóingatlan:

Az Áfa. Tv. 13. § (1) bekezdés 21. pontja értelmében: lakás céljára létesített, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház, vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak az épülethez tartozó földrészlet, valamint az azon létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha a lakóépülettel egybeépült, így különösen: garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület.

Építési övezet:

A beépítésre szánt (beépített) területek terület-felhasználási egységein belüli egyes területrészeken a felhasználás és az építés feltételeit és módját meghatározó besorolás (OTÉK fogalom-meghatározások).

 

MŰSZAKI FOGALMAK

MÉRTÉKEGYSÉGEK
1 m2	0,2780 négyszögöl
1 négyszögöl	3,5966 m2
1 ár (a)	100 m2
1 hektár (ha)	10.000 m2
1 hektár	1,738 katasztrális hold (kh)
1 kataszteri hold	1.600 négyszögöl
1 kataszteri hold	0,5754 hektár
1 kataszteri hold	5.754,64 m2
1 magyar hold	1.200 négyszögöl
1 magyar hold	0, 4316 hektár

 

ÁLTALÁNOS BEÉPÍTHETŐSÉG
	Építési telek	Üdülő	Zártkert
Besorolás	Belterület, Lakóövezet	Belterület, Üdülőövezet	Külterület
Beépíthetőség	30 %-osan lakóházzal	15 %-osan hétvégi házzal	3 %-osan gazdasági épülettel
Vagyonszerzési illeték mértéke	Illetékmentes, ha 4 éven belül beépíti a tulajdonos. Ha nem építi be, 4 % az illeték.	4 % illeték a vételár után.	4 % illeték a vételár után.

 

Műszaki avultság

A teljesen kész, az új, vagy a számított újraelőállítási értékéhez képest %-os arányban határozza meg azokat a körülményeket, amelyek miatt szükséges csökkentést alkalmazni, a teljeset 100 %-osnak számítva.

Akadálymentes épület:

Az az építmény, amely mindenki számára önállóan, biztonságosan és kényelmesen, korlátozás
nélkül használható.

Alagsor:

Az olyan építményszint, amelynek padlószintje az építmény szintterületének legfeljebb 20%-ában
kerül 0,70 m-nél mélyebbre a csatlakozó rendezett terepszint alá.

Alapterület:

Az épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott helyiség vagy tér vízszintes vetületben számított belső területe (nettó alapterület).

Állagmegóvás (karbantartás):

Meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség kármegelőzése, kárelhárítása érdekében végzett, az eredeti állagának visszaállítását szolgáló építési-szerelési munka.

Állattartó építmény:

Állatok elhelyezésére szolgáló gazdasági célú építmény.

Árkád:

Az építmény földszinti, három oldalán nyitott, általában közhasználat céljára szolgáló területe.

Átalakítás:

Meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség alaprajzi elrendezésének vagy külső megjelenésének, illetőleg használati módjának megváltoztatása érdekében végzett, az építmény térfogatát nem növelő építési munka.

Átlagos belmagasság:

A helyiség hasznos alapterületéhez tartozó térfogatnak és a hasznos alapterületnek a hányadosa (m3/m2).

Belmagasság:

A padlószint és a födém vakolt (burkolt) alsó síkja közötti függőleges távolság.

Belső fekvésű helyiség:

Homlokzati nyílászáró nélküli helyiség. 

Biztonságos használhatóság:

Biztonságosan használható az építmény vagy annak része, ha a rendeltetésszerű használókat nem veszélyezteti állékonysági, tűzvédelmi, egészségvédelmi vagy más szempontból nem megfelelő építményrész, szerkezet, berendezés, építési anyag.

Bővítés:

Meglévő építmény építményszintjének, vagy beépített térfogatának vízszintes, illetve függőleges irányú növelése érdekében végzett építési tevékenység.

Csoportház (a sorház, láncház, átriumház gyűjtőmeghatározása):

Építési telkenként egy vagy több önálló rendeltetési egységet (pl. lakást vagy egy üdülőegységet) magába foglaló, egymástól független épületszerkezetekkel és vezetékekkel megvalósított önálló épületelemek egymáshoz kapcsolt beépítéssel csoportosan elhelyezett együttese.

Előkert:

Az építési teleknek a közterület vagy a magánút felőli határvonala (homlokvonala) és az e felé meghatározott építési határvonal (előkerti határvonal), illetőleg az oldalkertje(i) között fekvő része.

Előlépcső:

Az építmény megközelítését szolgáló, az épület körüli járda, illetve rendezett csatlakozó terepszint és az építmény első bejárati szintje közötti szabad lépcső.

Emeletráépítés:

Meglévő építmény függőleges irányú bővítése egy vagy több emeleti szint létesítése érdekében.

Építési hely (telek beépíthető része):

Az építési teleknek az elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai által körülhatárolt területrésze, amelyen – a védőtávolságok megtartásával - az övezeti előírások szerinti telekbeépítettség mértékéig az épület(ek) elhelyezhető(k).

Erkély:

Az épület homlokzati síkjától kinyúló, szerkezetileg rendszerint konzolos, függesztett, vagy pontszerűen alátámasztott kialakítású és helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó tér.

Fagyhatár (mértékadó):

A rendezett terepcsatlakozástól mért azon talajmélység, ahol még a talaj nem fagy át.

Felújítás:

Meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságának, valamint üzembiztonságának megtartása érdekében végzett (jó karbantartási) építési tevékenység.

Folyosó:

Önálló rendeltetési egységek, helyiségek megközelítésére, összekapcsolására szolgáló közös használatú közlekedő.

Földszint:

Olyan építményszint, amelynek padlószintje az építmény szintterületének legfeljebb 20%-ában és legfeljebb 0,70 m-rel kerül a csatlakozó rendezett terepszint alá.

Galéria:

Helyiség légterének részleges - az alapterületének legfeljebb 75%-án és csak vízszintes szerkezettel történő - megosztásával kialakított belső (közbenső) szint, amelyen helyiség és 1,0 m-nél magasabb tömör korlát vagy fal nem létesül.

Hasznos alapterület:

Az alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m. (A fogalom nem vonatkozik a terek használhatóságára.)

Helyreállítás (újjáépítés):

Építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá tétele érdekében végzett felújítási tevékenység az építmény, építményrész, eredeti építészeti, alaprajzi kialakításának lehetséges megtartása mellett.

Ikerház:

Két szomszédos építési telek közös oldalhatárán álló, egymástól független épületszerkezetekkel és vezetékekkel megvalósított, nyílás nélküli tűzfalakkal csatlakozó két olyan önálló épület, amely külsőleg egy épület képét mutatja.

Kerti építmény:

Az építési telken belül pihenés, játék, szórakozás, kikapcsolódás céljára szolgáló műtárgy [pl. hinta, csúszda, homokozó, lugas, szökőkút, kerti tó, kerti grill, kerti pavilon, terasz, kerti víz- és fürdőmedence, kerti épített tűzrakóhely, kerti zuhanyozó, kerti napkollektor, legfeljebb 20 m2 vízszintes vetülettel kialakított kerti tető, kerti szabadlépcső (tereplépcső) és lejtő].

Korszerűsítés:

Meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságának javítása, használati értékének, teljesítőképességének, üzembiztonságának növelése érdekében végzett építési-szerelési munka.

Középfolyosó:

Olyan zártfolyosó, amelynek mindkét hosszanti oldalát helyiségek, helyiségcsoportok határolják.

Középmagas építmény:

Amelyben a legfelső építményszint szintmagassága 13,65 m és 30,0 m között van.

Közvetlen természetes szellőzés:

Közvetlenül a szabadba nyíló nyílászárón vagy szellőzőkürtőn, szellőzőcsatornán keresztül történő gravitációs légcsere.

Légakna:

Közel azonos légszennyezettségű mellékhelyiségek közvetlen természetes szellőzésére szolgáló, épületszerkezetekkel körülhatárolt, vagy a szomszédos építési telek beépítéséig a telekhatárhoz csatlakozó oldalán nyitott tér.

Légudvar:

Helyiségek közvetlen természetes szellőzésére és megvilágítására szolgáló, épületszárnyakkal, határfalakkal körülhatárolt belső udvar, vagy a szomszédos építési telek beépítéséig a telekhatárhoz csatlakozó oldalán nyitott tér.

Loggia:

Az épület homlokzati síkján belül lévő, három oldalról falakkal, alulról és felülről födémekkel, a homlokzat síkjára eső oldala felől pedig korláttal vagy mellvéddel határolt, helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó tér.

 

Magasépítmény:

Amelyben a legfelső építményszint szintmagassága a 30 m-t meghaladja.

Magastető:

Olyan tető, amelynek lejtése a 10%-ot meghaladja, és általában tetőteret képez.

Oromfal:

A magastetővel lefedett épület (épületrész) homlokzati falának az a része, amely a tetőszerkezet végeit lezárja.

Pinceszint:

Olyan építményszint, amelynek padlószintje az építmény szintterületének több mint 20%-ában kerül 0,70 m-nél mélyebbre a csatlakozó rendezett terepszint alá.

Rendeltetés-módosítás:

Az építmény használati céljának olyan megváltoztatása, amely általában változást eredményez az
állékonyság, a tűzbiztonság, az egészségvédelem, a környezetre gyakorolt hatás, a használati biztonság, a zaj és rezgéskibocsátás tekintetében a megelőző használathoz képest.

Rehabilitáció:

Elavult, de értéket képviselő településrész, tömb olyan felújítása, amely során az úthálózat és az épületállomány erre érdemes elemeinek megtartásával, korszerűsítésével, az alkalmatlan épületek, épületrészek elbontásával, esetleg azok új épületekkel történő pótlásával történik az érintett terület értékének a kornak megfelelő színvonalra emelése.

Lakószoba:

Lakószobának akkor tekinthető a helyiség, ha az Ltv.-ben meghatározott feltételekkel együttesen rendelkezik. Ha a követelmények közül bármelyik hiányzik, akkor nem lakószobának, hanem csak egyéb helyiségnek minősül. Tehát lakószoba az a helyiség, melynek alapterülete a 6 négyzetmétert meghaladja; külső határoló fala legalább 25 cm vastag téglafal, vagy ezzel egyenértékű, más anyagból készült fal; ablaka közterületre, udvarra, kertre vagy üvegezett verandára (folyosóra) nyílik; melegpadlója van; fűthető; legalább egy 2 m-es ajtó és ablak nélküli falfelülettel rendelkezik.

Rekonstrukció:

Zömében avult településrész olyan korszerűsítése, amelynél az épületek nagy része bontásra kerül és szükség szerint az úthálózat és a tömbosztás is módosul a jelen igényszintnek megfelelő állapot elérése érdekében.

 

Revitalizáció:

A különösen értékes, elsősorban számos műemléki értékkel rendelkező, elavult, élettelen településrész a történeti érték megtartásával, minim&